Kuzey Kıbrıs'ta Ev Alarak Oturma İzni Alınabilir mi?

Evet, Kuzey Kıbrıs'ta ev satın alan yabancılar, gerekli koşulları sağladıklarında 5 veya 10 yıllık oturma izni alabilir. Bu imkân, 2 Ekim 2026 ve 5 Ekim 2026 tarihli Resmi Gazete'lerde yayımlanan İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü değişiklikleriyle netleşti. Her iki değişiklik de yayımlandığı gün yürürlüğe girdi.

Ancak her alım aynı sonucu vermiyor. Alacağınız iznin süresini ve gelir belgesi istenip istenmeyeceğini iki şey belirliyor: elinizde tapu koçanı mı yoksa satış sözleşmesi mi olduğu ve taşınmazın değeri. Kısaca durum şöyle:

• Tapu koçanı varsa ve değer £300.000 veya üzerindeyse: 10 yıllık oturma izni, gelir şartı yok.

• Tapu koçanı varsa ve değer £300.000'in altındaysa: 5 yıllık oturma izni, gelir şartı yok.

• Pullanmış ve onaylı satış sözleşmesi varsa ve değer £300.000 veya üzerindeyse: 5 yıllık oturma izni, gelir şartı yok.

• Pullanmış ve onaylı satış sözleşmesi varsa ve değer £300.000'in altındaysa: 5 yıllık oturma izni, gelir şartı var.

Bu yazıda her bir durumu, adım adım başvuru sürecini ve topraktan, ikinci el veya arsa alımının oturma izni açısından ne anlama geldiğini anlatıyoruz.

Tapu Koçanı ile Oturma İzni: 10 Yıl mı, 5 Yıl mı?

Tapu koçanı kendi adınıza çıkmışsa, oturma izninin süresini satın aldığınız taşınmazların toplam değeri belirler. Toplam değer £300.000 veya üzerindeyse 10 yıllık, altındaysa 5 yıllık oturma izni düzenlenir. Her iki durumda da gelir belgesi istenmez.

Burada iki ayrıntı önemlidir. Birincisi, tüzük "300.000 Stg veya muadili para cinsi karşılığı" ifadesini kullanır; yani Euro, dolar veya TL ile yapılan alımlar da Sterlin karşılığı üzerinden değerlendirilir. İkincisi, tüzük "toplam değer" der; adınıza tapulu birden fazla taşınmazın değerleri toplanır.

Örneğin £180.000'lik bir daire ve £130.000'lik bir stüdyonun tapusu sizin adınızaysa, toplam değer £310.000 olur ve 10 yıllık izin yolu açılır.

Değerin hangi yöntemle belirleneceği ve hangi tarihteki kurun kullanılacağı ise tüzükte yazmaz. Bu nedenle eşiğe yakın alımlarda bu noktayı önceden teyit etmek ve kur farkına karşı pay bırakmak önemlidir.

Satış Sözleşmesiyle Oturma İzni: Topraktan veya İkinci El

Tapunun adınıza çıkması zaman alabilir. Topraktan bir projede bu süre inşaatın tamamlanmasına bağlıdır; ikinci el bir evde ise tapu devri için önce satın alma izninin çıkması gerekir. 5 Ekim 2026 tarihli değişiklik, bu bekleme süresinde de oturma izni başvurusu yapılabilmesini sağlar.

Şart, satış sözleşmesinin Gelir ve Vergi Dairesi'nden pullanmış ve onaylı olması ve Bakanlığa başvuru yapılmasıdır. Tüzük "taşınmaz mala ilişkin satış sözleşmesi" ifadesini kullandığı için bu yol yalnızca topraktan alımlara değil, ikinci el alımlara da açıktır.

Sözleşme değeri £300.000 veya üzerindeyse gelir şartı olmadan 5 yıllık izin verilir. Sözleşme değeri £300.000'in altındaysa, her ay düzenli olarak en az 1 asgari ücret tutarında geliriniz olduğunu belgelemeniz gerekir. Bu belge, kendi ülkenizden getireceğiniz apostilli bir belge ya da yurt içi veya yurt dışındaki bir bankadan alacağınız bir belge olabilir.

Satış sözleşmesiyle 10 yıllık izin alınamaz; 10 yıl için tapu koçanının adınıza çıkmış olması gerekir.

Bir Asgari Ücret Ne Kadar?

KKTC'de 1 Temmuz 2026'dan bu yana asgari ücret aylık net 61.677 TL, brüt 70.893 TL'dir (Haber Kıbrıs). Asgari ücret son dönemde yılda iki kez güncellendiği için gelir şartının tutarı da değişebilir. Tüzük net mi brüt mü tutarın esas alınacağını belirtmez.

Ev Alarak Oturma İzni Nasıl Alınır?

Pratikte süreç, ev seçiminden oturma izni başvurusuna kadar anlaşılır bir sırayla ilerler.

1. Bütçenizi ve Hedeflediğiniz Süreyi Belirleyin

Önce kaç yıllık oturma izni hedeflediğinizi netleştirin. 10 yıllık izin için toplam değerin £300.000 veya üzerinde olması ve tapunun adınıza çıkması gerekir. 5 yıllık izin ise daha düşük bütçelerle de mümkündür.

2. Gayrimenkulü Seçin ve Tapu Durumunu Kontrol Edin

Satılık ilanları incelerken yalnızca fiyata değil, tapu durumuna da bakın. İkinci el bir evde tapunun satıcı adına hazır olup olmadığını, topraktan bir projede ise tapunun ne zaman çıkmasının beklendiğini öğrenin.

3. Hukuki Kontroller Yapılır

Sözleşme imzalanmadan önce taşınmazın hukuki durumunu bağımsız bir avukata kontrol ettirmeniz önerilir.

4. Satış Sözleşmesi İmzalanır ve Pullatılır

Oturma izni planınız varsa, satış sözleşmesinin Gelir ve Vergi Dairesi'nden pullanıp onaylanması kritik bir adımdır. Bu sözleşmeyle, tapuyu beklemeden 5 yıllık oturma izni başvurusu yapabilirsiniz.

5. Satın Alma İzni Süreci

Yabancı alıcıların KKTC'de taşınmaz edinebilmesi için Bakanlar Kurulu'ndan satın alma izni alınması gerekir. Tapu devri bu iznin ardından yapılır. Bu nedenle ikinci el ve tapusu hazır bir evde bile tapu, sözleşme imzalandığı gün adınıza geçmez.

6. Tapu Devri ve 10 Yıllık İzin

Satın alma izni çıkıp tapu adınıza devredildiğinde, tapu koçanına dayalı kurallar geçerli olur. Toplam değer £300.000 veya üzerindeyse 10 yıllık izin yolu açılır; altındaysa gelir şartı olmadan 5 yıl söz konusudur.

Topraktan mı, İkinci El mi Almalısınız?

Oturma izni açısından iki seçenek arasındaki temel fark, tapunun ne zaman adınıza geçeceğidir.

İkinci el ve tapusu hazır bir evde tapu zaten mevcuttur; satın alma izni çıktığında devir yapılabilir. Bu nedenle £300.000 ve üzeri alımlarda 10 yıllık izne genellikle daha kısa sürede ulaşılır. O zamana kadar pullu sözleşmeyle 5 yıllık başvuru yapılabilir.

Topraktan alımlarda ise tapu, projenin tamamlanmasına ve tapu işlemlerine bağlıdır. Bu süre boyunca oturma izni pullu satış sözleşmesine dayanır ve 5 yıldır. Buna karşılık topraktan projeler, ödeme planı ve fiyat açısından avantaj sunabilir.

Bu nedenle doğru seçim, adaya ne zaman yerleşmek istediğinize ve bütçenize göre değişir.

Arsa Alarak Oturma İzni Alınabilir mi?

Tüzük "taşınmaz mal" ifadesini kullanır ve arsa da bir taşınmaz maldır. Bu nedenle tapulu bir arsanın değeri, toplam değere dahil edilebilir görünmektedir. Ancak tüzük arsaya ayrıca değinmediği için, arsa alımının oturma izni başvurusunda nasıl değerlendirildiğini önceden teyit etmenizi öneririz. Yabancıların arsa edinimi ayrıca kendi mevzuatına tabidir.

Kiralık Evde Oturmak Oturma İzni Sağlar mı?

Bu düzenleme kapsamında hayır. Tüzük yalnızca satın alınan taşınmazlardan söz eder. Bununla birlikte, satın almadan önce bir süre kiralık bir evde yaşayıp bölgeyi tanımak, doğru kararı vermenize yardımcı olabilir.

Aileler ve Çocuklar İçin Ne Değişti?

Aile İkamet İzni artık, aksine bir kural yoksa, her defasında en fazla 10 yıl için verilebilir. Buradaki "en fazla" ifadesi önemlidir; 10 yıl üst sınırdır ve her aile üyesine otomatik olarak verilmez.

6 yaşını doldurmamış yabancı çocuklar da tüzükte ayrı bir kategoriye eklenmiştir. Değişikliğin yürürlüğe girdiği 2 Ekim 2026 tarihinde adada bulunan 6 yaş altı çocukların, izinsiz kaldıkları döneme ait para cezaları silinir.

Oturma İzni Vatandaşlık Anlamına Gelir mi?

Hayır. Ev alarak elde edilen 5 veya 10 yıllık izin bir ikamet iznidir; KKTC vatandaşlığı veya pasaport vermez. Gayrimenkul satın alma, ikamet ve vatandaşlık birbirinden ayrı konulardır.

Ev Alarak Oturma İzni Hakkında Sık Sorulan Sorular

KKTC'de ev alınca oturma izni veriliyor mu?

Evet. Şartları sağlayan yabancı ev sahiplerine 5 veya 10 yıllık oturma izni verilir. Tapu koçanı adınızaysa gelir belgesi istenmez.

İkinci el ev almak oturma izni için avantajlı mı?

Tapusu hazır bir ev, satın alma izni çıktıktan sonra doğrudan tapu devrine geçebildiği için 10 yıllık izne genellikle topraktan alımlara göre daha kısa sürede ulaşır. Tapu devrine kadar pullu sözleşmeyle 5 yıllık başvuru yapılabilir.

Tapu çıkmadan oturma izni alınabilir mi?

Evet. Gelir ve Vergi Dairesi'nden pullanmış ve onaylı bir satış sözleşmesiyle 5 yıllık izne başvurabilirsiniz. Sözleşme değeri £300.000'in altındaysa aylık 1 asgari ücret tutarında gelir belgesi gerekir.

Oturma izni için en az ne kadarlık ev almak gerekir?

Alt sınır yoktur. £300.000 eşiği, tapulu alımlarda iznin 10 mu 5 yıl mı olacağını; sözleşmeyle yapılan başvurularda ise gelir belgesi istenip istenmeyeceğini belirler.

Kuzey Kıbrıs'ta Ev Almayı Selected Global ile Keşfedin

Oturma izni hedefinize uygun bir ev ararken fiyat kadar tapu durumu, satın alma izni süreci ve sözleşmenin pullanması da önemlidir. Selected Global olarak satılık evleri bu kriterlere göre karşılaştırmanıza yardımcı oluyoruz.

Satılık ilanlara göz atın ya da ekibimizle iletişime geçin. Danışmanlarımız bütçenize ve hedeflediğiniz oturma izni süresine göre uygun seçenekleri birlikte değerlendirebilir.

Yasal uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Bağlayıcı olan, KKTC Resmi Gazetesi'nde yayımlanan metindir (Sayı 193, 2 Ekim 2026; Sayı 194, 5 Ekim 2026). Başvuru öncesinde güncel uygulamayı Muhaceret Dairesi veya bir avukatla teyit etmenizi öneririz.