KKTC Emlak Fiyatları 2026: Bölgelere Göre Ortalama m² Fiyatları
Kuzey Kıbrıs'ta ev bakmaya başlayan herkesin ilk sorduğu sorulardan biri aynıdır: "Bu bölgede metrekare fiyatı ne kadar?" Ancak ilan fiyatları aynı bölgede bile projeye, kata, manzaraya ve eşya durumuna göre belirgin şekilde değişebilir. Bu nedenle tek bir rakam yerine bölge ve daire tipine göre bir fiyat aralığı bilmek, bütçe planlamasını çok daha gerçekçi hale getirir.
Bu rehberde, Kasım 2026 itibarıyla Selected Global'de yayında olan satılık konut ilanlarını inceledik ve bölgelere göre ortalama m² fiyatlarını, daire tiplerine göre fiyat aralıklarını tek bir yerde topladık.
Peki bütçeniz hangi bölgede, hangi daire tipine karşılık geliyor?
Kısaca:
İskele geneli: m² başına yaklaşık £1.750
Long Beach: yaklaşık £1.700 / m²
Boğaz: yaklaşık £2.150 / m²
Ötüken: yaklaşık £1.650 / m²
Gazimağusa: yaklaşık £1.300 / m²
Yeni projelerde: İskele'de genellikle £2.000 – £3.000 / m²; premium projelerde İskele'de £3.050'ye, Esentepe'de £3.900'e kadar
Bölge ortalamaları, portföyümüzdeki tüm satılık ilanların (tamamlanmış ve ikinci el daireler dahil) medyanıdır. Yeni projelerde m² fiyatları belirgin şekilde daha yüksektir.
Bu Rakamları Nasıl Hesapladık?
Rakamların neyi gösterdiğini bilmek, onları doğru okumanızı sağlar:
Kaynak: Kasım 2026'da Selected Global'de yayında olan 61 satılık konut ilanı. Kiralık ve satılmış ilanlar, metrekaresi belirtilmeyen ilanlar ve müstakil villalar hesaba katılmadı.
İlan fiyatı: Rakamlar satışın gerçekleştiği fiyat değil, ilan fiyatıdır. Fiyatlar Sterlin (£) üzerindendir.
Medyan: Ortalama olarak medyan değeri kullandık. Böylece birkaç çok büyük teraslı penthouse sonucu yukarı ya da aşağı çekmiyor.
Metrekare: İlanlardaki m² genellikle brüt alandır ve bazı ilanlarda teras ya da bahçe alanını da içerebilir.
Piyasa Geneliyle Karşılaştırma
Kendi verimizi doğrulamak için rakamlarımızı, KKTC genelindeki 12.000'den fazla canlı satılık ilanı inceleyen North Cyprus Property Price Index ile karşılaştırdık. Kasım 2026 verilerine göre sonuçlar birbirine oldukça yakın:
İskele: endekste yaklaşık £1.690 / m², bizim verimizde yaklaşık £1.750 / m²
Gazimağusa (daire): endekste yaklaşık £1.310 / m², bizim verimizde yaklaşık £1.300 / m²
Girne: endekste yaklaşık £1.920 / m² (dairelerde yaklaşık £1.730)
Lefkoşa: endekste yaklaşık £1.200 / m²; KKTC'nin m² fiyatı en uygun bölgelerinden biri
Endeks de bizim verimiz gibi satış fiyatını değil, ilan fiyatını esas alır.
İskele Geneli: Bölgenin Fiyat Aralığı
İskele, portföyümüzdeki satılık ilanların büyük bölümünün bulunduğu bölge. İskele genelinde medyan m² fiyatı yaklaşık £1.750; ilan fiyatları ise stüdyo dairelerde £85.000 civarından büyük penthouse ve dairelerde £440.000'in üzerine kadar uzanıyor. Bölge içinde Long Beach, Boğaz ve Ötüken birbirinden farklı fiyat seviyelerine sahip.
Hangi İskele bölgesinin size uygun olduğunu yeniden düşünüyorsanız, İskele'de Nereden Ev Alınır? Long Beach, Boğaz ve Ötüken Karşılaştırması yazımıza göz atabilirsiniz.
Long Beach: Sahil ve Site Yaşamında m² Fiyatları
Long Beach'te medyan m² fiyatı yaklaşık £1.700. Ancak bölgedeki aralık geniş: denize yakınlık, manzara ve projeye göre m² fiyatı yaklaşık £950 ile £2.900 arasında değişiyor.
Daire tiplerine göre fiyatlar:
Stüdyo daireler: £100.000 – £125.000
1+1 daireler: £104.500 – £205.000
Deniz manzaralı 2+1 daireler: £275.000 – £300.000
Büyük 3+1 ve 4+1 daireler / penthouse'lar: £375.000 – £385.000
Nelere dikkat edilmeli?
Aynı büyüklükteki iki 1+1 daire arasında belirgin fark görebilirsiniz. Bunun en büyük nedenleri deniz manzarası, kat ve dairenin eşyalı olup olmamasıdır.
Boğaz: Denize Sıfır Projelerde m² Fiyatları
Boğaz, İskele içinde m² fiyatı en yüksek bölge. Medyan m² fiyatı yaklaşık £2.150. Bunun başlıca nedeni, denize sıfır ve tamamlanmış site projelerinin bölgedeki ağırlığı.
Daire tiplerine göre fiyatlar:
Stüdyo daireler: £95.000 – £118.000
1+1 daireler: yaklaşık £115.000
2+1 daireler ve penthouse'lar: £189.000 – £240.000
Nelere dikkat edilmeli?
Boğaz'da fiyatlar projeden projeye belirgin şekilde ayrışır. Denize sıfır konum, tamamlanmış sosyal tesisler ve eşya durumu, aynı büyüklükteki iki daire arasındaki farkın başlıca nedenleridir. İlanları karşılaştırırken site aidatını da mutlaka sorun.
Ötüken: Geniş Dairelerde m² Fiyatları
Ötüken'de medyan m² fiyatı yaklaşık £1.650. Bölgedeki ilanların büyük bölümü yeni projelerden oluşuyor. Dairelerin geniş metrekareli olması, m² fiyatını Long Beach ve Boğaz'a göre daha dengeli tutuyor.
Daire tiplerine göre fiyatlar:
1+1 daireler: £85.000 – £149.000
2+1 daireler (çoğunlukla 104–105 m²): £157.000 – £185.000
3+1 daireler: yaklaşık £221.000
4+1 büyük daireler: yaklaşık £446.000
Nelere dikkat edilmeli?
Ötüken'deki dairelerin çoğu geniş metrekareli olduğu için m² fiyatı düşük görünebilir. Toplam fiyatı ve kapalı kullanım alanını birlikte değerlendirin; teslim tarihini ve ödeme planını da netleştirin.
Gazimağusa: Sakarya ve Şehir Merkezi
Gazimağusa, incelediğimiz bölgeler arasında m² fiyatı en uygun olan bölge. Medyan m² fiyatı yaklaşık £1.300; aralık ise £1.000 ile £1.850 arasında. Bu, İskele genelinin yaklaşık çeyrek oranında altında.
Daire tiplerine göre fiyatlar:
Stüdyo daireler: yaklaşık £67.000
1+1 daireler: yaklaşık £110.000
2+1 daireler: £90.000 – £163.000 (çoğu £105.000 civarında)
3+1 daireler: £193.000 – £226.000
Nelere dikkat edilmeli?
Gazimağusa'da fiyatı en çok etkileyen unsurlar binanın yaşı, kat, deniz manzarası ve üniversiteye ya da şehir merkezine yakınlık. Bölgeyi öğrenci evi için değerlendiriyorsanız Gazimağusa'da Öğrenci Evi rehberimiz size yol gösterecektir.
Yeni Projelerde m² Fiyatları
Yukarıdaki ortalamalar, portföyümüzdeki tamamlanmış, ikinci el ve proje dairelerinin bir arada değerlendirilmesiyle hesaplandı. Yalnızca yeni projelere baktığınızda m² fiyatları belirgin şekilde daha yüksek:
İskele'de yeni projeler: m² başına genellikle £2.000 – £3.000; premium projelerde yaklaşık £3.050'ye kadar
Girne'de yeni projeler: tipik projelerde £1.500 – £2.500, premium projelerde £2.500 – £3.500
Esentepe'de premium projeler: m² başına yaklaşık £3.900'e kadar
İskele ve Girne aralıkları, TSKB Gayrimenkul Değerleme'den Makbule Yönel Maya'nın Ekonomist'e verdiği değerlendirmeye (Ekim 2026) dayanmaktadır.
Aradaki farkın başlıca nedenleri şunlar: yeni projeler güncel inşaat maliyetleriyle fiyatlanıyor, havuz, spor salonu ve benzeri sosyal tesisler sunuyor ve çoğunlukla ödeme planıyla satılıyor. Portföydeki tamamlanmış ve ikinci el daireler ise daha önceki fiyat seviyelerinden satışa çıkmış olabiliyor ve m² başına daha uygun bir giriş noktası sunabiliyor.
Yeni bir projede ev bakıyorsanız bütçenizi bu seviyelere göre planlamanızı, tamamlanmış bir daire düşünüyorsanız ise yukarıdaki bölge ortalamalarını referans almanızı öneririz.
Girne
Girne, KKTC'nin en köklü yerleşim bölgelerinden biri. Şu an portföyümüzde Girne için güvenilir bir ortalama verecek sayıda ilan bulunmuyor; bu nedenle kendi verimizden bir Girne ortalaması paylaşmıyoruz. Bununla birlikte, Girne'deki yeni projelerde m² fiyatları tipik projelerde £1.500 – £2.500, premium projelerde £2.500 – £3.500 aralığında; Girne'nin doğusundaki Esentepe'de premium projelerde ise yaklaşık £3.900'e kadar çıkabiliyor. Yeni ilanlar ekledikçe bu bölümü güncelleyeceğiz. Bölgeleri yaşam tarzı açısından karşılaştırmak isterseniz Girne mi, İskele mi, Gazimağusa mı? yazımızı okuyabilirsiniz.
Bölgeler Bir Bakışta
İskele – Long Beach: ortalama yaklaşık £1.700 / m² · 1+1 daireler £104.500 – £205.000 · sahil ve site yaşamı
İskele – Boğaz: ortalama yaklaşık £2.150 / m² · 2+1 daireler £189.000 – £240.000 · denize sıfır, tamamlanmış projeler
İskele – Ötüken: ortalama yaklaşık £1.650 / m² · 2+1 daireler £157.000 – £185.000 · yeni projeler, geniş daireler
Gazimağusa: ortalama yaklaşık £1.300 / m² · 2+1 daireler £90.000 – £163.000 · şehir yaşamı, üniversiteye yakınlık
Yeni projeler: İskele'de genellikle £2.000 – £3.000 / m² (premium projelerde £3.050'ye kadar) · Esentepe'de premium projelerde £3.900'e kadar · güncel lansman fiyatları, sosyal tesisler, ödeme planı
Aynı Bölgede Fiyatı Ne Değiştirir?
Aynı bölgede, hatta aynı projede bile fiyatlar farklılaşabilir. İlanları karşılaştırırken şu noktalara bakın:
Denize uzaklık ve manzara: Deniz manzaralı üst katlar, aynı projedeki diğer dairelere göre genellikle daha yüksek fiyatlanır.
Projenin durumu: Tamamlanmış ve tapusu hazır bir daire ile inşaatı süren bir projedeki daire farklı fiyatlanabilir. Bu konuda Tapusu Hazır Ne Demek? ve Projeden mi İkinci El mi? yazılarımız yardımcı olabilir.
Eşya durumu: Tam eşyalı daireler, eşyasız dairelere göre fiyatı yukarı çekebilir.
Teras ve bahçe: Büyük teraslar ilandaki m²'yi artırır ve m² fiyatını düşük gösterebilir. Kapalı kullanım alanını ayrıca sorun.
Ödeme planı: Taksitli satışlarda peşin fiyat ile taksitli fiyat farklı olabilir. Hangi fiyatın ilanda yer aldığını netleştirin.
İlan Fiyatına Dahil Olmayanlar
Bu yazıdaki rakamlar yalnızca mülkün ilan fiyatıdır. Satın alma sürecinde devir vergisi, KDV, damga pulu ve avukat ücreti gibi ek kalemler de bulunur. Toplam bütçenizi planlarken KKTC Ev Alım Masrafları 2026 rehberimize mutlaka göz atın.
Sıkça Sorulan Sorular
KKTC'de ortalama ev fiyatı ne kadar?
Kasım 2026 itibarıyla incelemeye aldığımız satılık konut ilanlarında medyan ilan fiyatı yaklaşık £163.000. Ancak bu rakam bölgeye ve daire tipine göre çok değişir. Gazimağusa'da bir stüdyo daire £67.000 civarından başlarken, Long Beach'te deniz manzaralı bir 2+1 £275.000'i geçebilir.
İskele mi Gazimağusa mı daha uygun fiyatlı?
M² fiyatı açısından Gazimağusa daha uygun. Gazimağusa'da medyan m² fiyatı yaklaşık £1.300, İskele'de ise yaklaşık £1.750. Yine de kararı yalnızca fiyata göre değil, yaşam tarzınıza ve evi nasıl kullanacağınıza göre vermenizi öneririz.
Kuzey Kıbrıs'ta en uygun fiyatlı daire tipi hangisi?
Stüdyo (1+0) daireler en düşük giriş fiyatına sahip. Portföyümüzde stüdyo daireler Gazimağusa'da yaklaşık £67.000'den, İskele'de ise yaklaşık £95.000'den başlıyor.
Kuzey Kıbrıs'ta 1+1 daire fiyatları ne kadar?
Portföyümüzde 1+1 daireler İskele'de genellikle £85.000 ile £205.000 arasında; ilanların çoğu £105.000 – £175.000 bandında. Gazimağusa'da ise 1+1 daireler yaklaşık £110.000 seviyesinde. Deniz manzarası, eşya durumu ve projenin tamamlanmış olup olmaması fiyatı belirgin şekilde değiştirir.
KKTC'de ev fiyatları neden Sterlin ile veriliyor?
Kuzey Kıbrıs'ta konut fiyatları çoğunlukla Sterlin ile ilan edilir; bazı projeler ise Euro kullanır. Ödeme için hangi para biriminin geçerli olduğu satıcıya ve projeye göre değişir. Bunu sözleşmeden önce netleştirmeniz önemlidir.
Bu fiyatlar ne sıklıkla güncellenecek?
Portföyümüz değiştikçe bu rehberi düzenli olarak güncelleyeceğiz. Güncel fiyatlar için her zaman ilan sayfalarımızı kontrol etmenizi öneririz.
Bütçenize Uygun Evi Bulun
Bölgeleri ve fiyat aralıklarını inceledikten sonra bir sonraki adım, bütçenize ve beklentilerinize uyan ilanları görmek.
Bütçenizi, tercih ettiğiniz bölgeyi ve daire tipini paylaşın; size uygun seçenekleri birlikte değerlendirelim. Selected Global hakkında daha fazla bilgi için Hakkımızda sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Bu yazıdaki rakamlar, Kasım 2026 itibarıyla Selected Global'de yayında olan satılık ilanların ilan fiyatlarına dayanmaktadır. Gerçekleşen satış fiyatlarını veya tüm KKTC piyasasını temsil etmez; genel bilgilendirme amacı taşır.